Da sempre nei condomini si discute per i più svariati motivi: uso dei beni comuni, delibere illegittime, revoca dell’amministratore, condomini morosi, rumori ed esalazioni moleste ecc…, ma una delle questioni più dibattute riguarda il pagamento delle spese condominiali e, più concretamente, quali siano i criteri con cui le stesse vengano ripartite fra i partecipanti al condominio.
Le spese condominiali rappresentano i costi necessari per sostenere la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’intero edificio, per la gestione dei servizi e per le innovazioni che vengano eseguite per effetto di una delibera assembleare.
Con il termine necessario si intendono, quindi, le erogazioni destinate ad assicurare alle cose comuni la destinazione ed il servizio che debbono realizzare e rientranti fra gli scopi del condominio, come avviene per le riparazioni eseguite per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni di proprietà comune.
Per servizi si intendono quelle opere che garantiscono la corretta fruizione dei locali adibiti a portierato, all’impianto di riscaldamento, agli ascensori, ai pozzi, alle cisterne, alle fognature, alle condutture ed a qualsiasi altro manufatto che serva all’uso ed al godimento comune.
Tutti coloro che sono proprietari di un appartamento inserito in un contesto condominiale sono tenuti, ai sensi dell’art. 1123 del codice civile, a partecipare alle spese per la gestione delle parti comuni e dei servizi di cui fruiscono, seppur in misura proporzionale alla singola quota di proprietà.
Quindi, come si è detto, la condizione necessaria per poter essere considerati tenuti al pagamento degli oneri condominiali è rappresentato dal fatto di essere titolari di un diritto reale su un immobile, facente parte di un edificio costituito in condominio.
La ripartizione delle spese condominiali segue, pertanto, la suddivisione prevista dalle tabelle millesimali che, generalmente allegate all’atto costitutivo del Condominio ed al relativo regolamento, rappresentano il valore proporzionale di ogni unità abitativa, siccome definito dall’art. 68 delle disp. att. c.c.
Va però ricordato che la disciplina legale di ripartizione delle spese condominiali, come prevista dall’art. 1123 del codice civile, è in linea di principio derogabile, con la conseguenza che viene ritenuta legittima la convenzione che modifichi i criteri legali delle spese qualora adottata con delibera approvata da tutti i condomini.
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In caso di vendita di immobile, facente parte di edificio su cui insiste un condominio, si deve altresì sottolineare che l’onere di pagamento delle spese condominiali grava, in misura solidale, sia sulla parte venditrice che su quella acquirente, con riferimento ai contributi dovuti per l’anno in corso e per quello precedente, salva poi la possibilità di regresso dell’uno nei confronti dell’altro per aver corrisposto somme non dovute in base a quanto previsto dall’atto di trasferimento immobiliare.
Ciò significa che, a prescindere dal contenuto degli accordi raggiunti in sede di acquisto dell’immobile, rispetto al condominio reclamante entrambi rimango coobbligati al pagamento degli oneri relativi al periodo suindicato, non potendosi opporre alla richiesta quanto diversamente pattuito nel contratto.
È dunque sempre opportuno, in questi casi, fornire immediata comunicazione, possibilmente congiunta e contestuale all’avvenuto trasferimento immobiliare, all’amministratore condominiale del subingresso nella titolarità del diritto reale sul bene, così da consentirgli di indirizzare al nuovo proprietario le richieste di pagamento degli oneri di gestione condominiale, riducendo al minimo il rischio di dover pagare un debito altrui.
Nel caso di contratto di locazione, sia il proprietario che il conduttore concorrono alle spese condominiali secondo i criteri appositamente previsti dal contratto, rimanendo comunque il primo unico onerato rispetto alle pretese eventualmente azionate dall’amministratore condominiale, salva poi la possibilità per costui di rivalersi nei confronti del conduttore moroso.
Un esempio di deroga al criterio generale del riparto secondo le tabelle millesimali cd. “generali”, ovverossia quelle che misurano la quota di proprietà del bene comune in proporzione al valore del singolo cespite immobiliare, è rappresentato dal caso in cui sussista una diversa possibilità di utilizzo del bene o del servizio condominiale da parte dei singoli condomini.
In questi casi, se queste parti o servizi comuni sono destinati a servire in misura differente, le conseguenti spese di gestione sono suddivise secondo un distinto criterio di riparto, rientrante nella nozione delle cd. “tabelle d’uso”, rispondente all’utilizzo proporzionale degli stessi.
Più propriamente vengono definiti condomini parziali tutte quelle ipotesi in cui il bene, per sua stessa natura, struttura e funzione, è destinato oggettivamente al servizio ed al godimento esclusivo soltanto di una parte del fabbricato condominiale.
Esempi classici, e peraltro specificatamente disciplinati dal codice civile, riguardano la presenza nel condominio di lastrici solari, cortili, scale, ascensori o comunque opere che servano soltanto una parte del fabbricato a dispetto dell’altra.
Si deve ricordare che, qualora venga assunta una delibera sulla ripartizione delle spese condominiali, la stessa deve ritenersi nulla laddove l’assemblea condominiale intenda modificare, con effetti pro futuro, i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o convenzionalmente da tutti i condomini, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135 del codice civile e che è sottratta al metodo maggioritario, mentre deve ritenersi annullabile nel caso in cui gli stessi criteri vengano diversamente stabiliti per far fronte ad una specifica esigenza deliberata, senza così modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione.
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