L’impianto di riscaldamento centralizzato è spesso oggetto di contenzioso fra i condomini, soprattutto con riferimento alla possibilità, recentemente introdotta dalla l. n. 220/2012, per il singolo condomino di distaccarsene per procedere all’installazione di un sistema termo autonomo nella sua abitazione.
Questo intervento è generalmente legato al potenziale risparmio economico che, con la possibilità di regolare l’accensione e lo spegnimento secondo le proprie personali esigenze, deriva dal minor consumo di combustibile necessario per riscaldare l’appartamento in coincidenza con l’effettiva presenza, senza inutili sprechi.
L’introduzione della l. 220/12 ha prodotto una modifica specifica del Codice civile: art. 1118, comma 4, che recita testualmente: “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Innanzitutto, occorre ricordare che, da un decennio, la giurisprudenza va riconoscendo la legittimità del distacco operato dal singolo condomino a condizione, però, che costui fornisca valida e conferente dimostrazione che tale iniziativa non comporta un contestuale pregiudizio degli interessi degli altri condomini.
Un’eventuale clausola del regolamento condominiale, così come una delibera che si esprimesse imponendo un incondizionato divieto per il condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti, sarebbe radicalmente nulla ponendosi in contrasto sia con il diritto sancito dall’art. 1118, comma 4, c.c. sia con il perseguimento del superiore interesse ad un razionale utilizzo delle risorse energetiche ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.
Il condomino che intende distaccarsi deve, quindi, fornire la prova che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini, e la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata da documentazione (ossia una perizia termotecnica), attraverso la quale egli possa dare prova dell’assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” per i condòmini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale.
Vengono quindi volutamente bilanciati, da un canto, gli interessi del singolo a perseguire il distacco per un garantirsi un più congruo utilizzo del riscaldamento, sia dall’altro quello, di cui risultano portatori tutti gli altri condomini, di non dover affrontare maggiori spese rispetto a quelle ordinariamente assunte con il centralizzato, né di veder pregiudicato l’equilibrio termico garantito all’edificio.
Per potersi esercitare la facoltà del distacco il condomino deve, preliminarmente, verificare con l’ausilio di esperto consulente abilitato sia la fattibilità delle opere necessarie al distacco, che soprattutto l’effettiva assenza di qualsivoglia squilibrio termico e di eventuali maggiori oneri per gli altri condomini: questo implica il rilascio di apposita relazione tecnica da cui si evince il chiaro ricorrere di entrambe le condizioni.
L’onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco, viene meno soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale, sulla scorta di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei richiamati presupposti, abbia già effettivamente autorizzato il distacco dall’impianto comune.
Pur non essendo espressamente prevista la necessità di una preventiva delibera dell’assemblea condominiale, è bene che la procedura di distacco venga anticipata da una comunicazione, da inoltrarsi a mezzo raccomandata o via pec, all’amministratore del condomino, informandolo della volontà di distaccarsi dall’impianto centralizzato, corredata dalla relazione tecnica a supporto.
Questo accorgimento consentirà al condomino di mettere a conoscenza la comunità delle proprie intenzioni, fornendo gli elementi tecnici necessari per un’eventuale valutazione e non rischiare di vedersi contestata l’esecuzione dei lavori, con conseguente richiesta di ripristino dello stato iniziale, qualora non sussistano i parametri. Infatti, nelle ipotesi in cui i presupposti non ricorrano, il condomino che voglia distaccarsi dovrà rinunciare dalla propria iniziativa poiché, diversamente, potrebbe essere convenuto in giudizio per procedere al ripristino della situazione prima dell’effettuato distacco.
Per quanto concerne le spese condominiali, si deve, altresì, ricordare che il condomino distaccato rimane pur sempre obbligato a concorrere, a fronte dell’irrinunciabilità del proprio diritto di proprietà sulle parti comuni, agli esborsi previsti per la conservazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
Tranne che tale eventualità non risulti appositamente disciplinata dal regolamento condominiale, il condomino non potrà giammai sottrarsi a tale onere, neppure nel caso in cui sia stato regolarmente autorizzato a staccare le diramazioni dell’impianto comune dalla sua porzione immobiliare.
A tal proposito vale altresì osservare che, qualora il regolamento condominiale preveda la partecipazione del condomino distaccato anche alle spese di utilizzo dell’impianto centralizzato, questa disposizione potrà essere validamente impugnata, evocandone l’annullamento, non trattandosi di spese afferenti alla proprietà comune, bensì l’effettivo consumo di cui il primo non viene a beneficiare.
Le clausole regolamentari che prevedono il divieto al distacco sono da ritenersi nulle, mentre lo stesso regolamento può legittimamente imporre al condomino rinunziante di concorrere alle spese per la conservazione dell’impianto centralizzato e per il consumo cd. involontario, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 cod. civ. è derogabile.
In realtà, la giurisprudenza si è più volte interrogata sulla correttezza del concetto di “consumo involontario”, ossia quel beneficio di calore che l’immobile, seppur dotato di termoautonomo, comunque riceve dal passaggio delle diramazioni del centralizzato nelle parti comuni, ritenendo addebitabile la relativa spesa anche al condomino distaccato seppur in misura fissa e non legata all’effettivo consumo.
Se vuoi approfondire questa tematica, puoi rivolgerti ai consulenti di Consulcesi & Partners.
Leggi anche: Installare i condizionatori sulla facciata del condominio: a cosa prestare attenzione.