Occupazione abusiva di un immobile, quali tutele per il proprietario?

Purtroppo, è ormai conosciuto il caso di “occupazione abusiva di immobili” che, con la pandemia, ha avuto un boom oltre misura tanto da rendere la situazione una vera e propria emergenza.

Premettendo che

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L’occupazione abusiva di un immobile si ha quando un individuo si stabilisce in una abitazione di proprietà altrui, senza averne il diritto. Quindi in totale assenza di un contratto di locazione, o alla scadenza dello stesso quando gli inquilini si rifiutano di liberare l’immobile,

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ci siamo chiesti: quali tutele prevede il nostro ordinamento per il proprietario?

A tale scopo, urge indagare su alcune premesse. Prima di ogni cosa, dobbiamo essere al corrente del fatto che nel momento in cui viene lesa la proprietà privata di un individuo, quello che viene leso è uno dei diritti fondamentali dell’uomo, tutelato dalla nostra Costituzione, la quale prevede l’intervento immediato dello Stato, in virtù dell’articolo 3 Cost. che sancisce: “È compito della Repubblica rimuovere gli ostacoli di ordine economico e sociale che, limitando di fatto la libertà e l’uguaglianza dei cittadini, impediscono il pieno sviluppo della persona umana e l’effettiva partecipazione di tutti i lavoratori all’organizzazione politica, economica e sociale del Paese”.

Fatta questa premessa, possiamo ricondurre l’occupazione abusiva a tre casi-tipo:

1. Occupazione senza alcun titolo e in particolare senza alcun contratto di locazione. In tal caso, l’esempio è quello dell’estraneo che entra in casa, mentre il proprietario è assente e si chiude all’interno, occupando l’immobile e rifiutandosi di uscire;
2. L’occupazione avviene sulla base di un contratto di locazione, le cui condizioni non vengono rispettate;
3. Il contratto di locazione è scaduto e gli inquilini si rifiutano di lasciare l’immobile.

In tutti questi casi e tutte le volte che avviene l’occupazione abusiva di un immobile, interviene l’ordinamento prevedendo una doppia tutela per il proprietario. Ma non solo. Il proprietario potrà tutelarsi sia dal punto di vista civile che penale.

Tutela civile: la doppia tutela, reale e risarcitoria

Il presupposto per la tutela è che l’immobile torni nella piena disponibilità del legittimo proprietario. Proprio per questo, il nostro ordinamento prevede una cosiddetta tutela reale (da res, cosa) da espletarsi tramite azioni petitorie o possessorie e in particolare:

• La rivendicazione: è un’azione petitoria contemplata dall’art. 948 c.c. che induce il proprietario a intraprendere un’azione per dimostrare – tramite prove – che si tratta di un immobile di sua proprietà. Con questa azione non si ha immediatamente il rilascio dell’immobile, ma è possibile procedere in un secondo momento all’esecuzione forzata e nel frattempo si interrompono, se il caso lo richiede, i termini della prescrizione, rivendicando la legittima proprietà;
• La reintegrazione prevista dall’art. 1168 c.c. prevede, invece, una procedura più veloce e concreta e può essere avanzata anche nei confronti di chi vanta diritti sul bene in questione (come ad esempio l’usufrutto). Dalla prima cognizione, si può ottenere il rilascio dell’immobile, al quale seguirà domanda di risarcimento danni.

Ecco, qui interviene il sistema di doppia tutela. L’occupazione abusiva è riconosciuta dalla giurisprudenza e in innumerevoli pronunce della Corte di Cassazione come un danno in re ipsa per indicare l’assoluta ovvietà del fatto che il proprietario ha subito dei danni, soltanto per aver subito l’occupazione abusiva, senza dunque aver obbligo di dimostrare ulteriormente alcunché.

Una recente pronuncia sulla doppia tutela

E se il danno da perdita subita chiesto dal proprietario non può essere provato nel suo preciso ammontare, interviene la Cassazione a Sezioni Unite con sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022 che stabilisce che:

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il giudice del merito deve liquidare il risarcimento in via equitativa, ricorrendo se necessario al parametro del canone di locazione praticato sul mercato; dunque, all’affitto che non è stato possibile incassare in quel determinato periodo.

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È necessaria quindi la sola perdita della concreta possibilità di esercitare il diritto al godimento del bene, che può essere diretto o indiretto, con la concessione ad altri in cambio di un corrispettivo, una possibilità persa a causa dell’occupazione senza titolo del terzo.

A questo si aggiunge anche il danno da mancato guadagno ovvero lo specifico pregiudizio patito dal proprietario laddove, se non ci fosse stata l’occupazione dei locali, avrebbe dato in affitto o venduto l’immobile a un terzo, rispettivamente a un canone o a un corrispettivo più conveniente delle quotazioni di mercato.

Tutela penale: quali reati integra l’occupazione abusiva di un immobile?

L’occupazione abusiva di un immobile è punibile anche penalmente e le condotte possono integrare i seguenti reati:

• Invasione di terreni o edifici
• Furto eventuale
• Danneggiamento
• Violazione di domicilio.

Sono tutti reati “a querela di parte”, sarà cioè la vittima – proprietario dell’immobile – a denunciare l’accaduto per cui si procede d’ufficio in presenza di violenza. L’unica eccezione prevista è al verificarsi dello Stato di Necessità ex art. 54 c.p.. In quest’ultimo caso, l’occupante è costretto ad agire contro legge perché un pericolo attuale o un grave danno possono verificarsi al rilascio dell’immobile. In tal caso, vige una sorta di giustificazione, ma devono ricorrere cumulativamente tre condizioni:

• Necessità di salvarsi da pericoli gravi
• Attualità del pericolo
• Inevitabilità: non vi sono soluzioni alternative

Il disegno di legge per limitare l’occupazione abusiva

Lo scorso 26 aprile 2022, proprio sulla base del fenomeno di occupazioni abusive, è stato presentato alla Camera il disegno di legge n. 3576 avente ad oggetto “Modifiche al codice penale e al codice di procedura penale e altre disposizioni in materia di occupazione abusiva di immobili”.

I chiari obiettivi di arginare un fenomeno noto e sempre più pericoloso, soprattutto in riferimento al diritto di uso e abitazione, in cardine alla violazione del diritto di proprietà, si sono aggiunti all’esigenza di tutela dettati dalla Carta Costituzionale, dalla Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea e della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali.

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La proposta di legge integra le disposizioni dell’articolo 614 c.p., relativo alla violazione di domicilio, e degli articoli 380 e 381 c.p.p., in modo da consentire l’arresto in flagranza e maggiori tutele in fase di applicazione del novellato articolo 614. In tal modo, si vuole ottenere un’esecuzione della pena congrua al reato effettivamente commesso e al danno apportato al proprietario di immobile.

La proposta di legge si compone quindi di sei articoli:

• L’articolo 1 reca modifiche all’articolo 614 c.p., prevedendo, al primo comma, la reclusione da uno a cinque anni per l’occupazione abusiva di immobili se l’abitazione occupata è la dimora abituale dell’avente diritto e dei suoi familiari e la reclusione da sei mesi a tre anni nel caso in cui oggetto del reato siano le pertinenze oppure un’abitazione libera da cose e persone.
• L’articolo 2 modifica l’articolo 380 c.p.p., in materia di arresto obbligatorio in flagranza, inserendo tra le fattispecie previste dall’articolo anche quella di violazione di domicilio come dal novellato articolo 614 c.p.
• L’articolo 3 modifica l’articolo 381 c.p.p. in riferimento all’arresto facoltativo in flagranza, prevedendo che ad esso si ricorra solo nelle fattispecie di occupazione più lievi.
• Gli articoli 4 e 5, prevedono l’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale propria (IMU) e della tassa sui rifiuti quando il terreno o l’immobile continui a essere occupato abusivamente sebbene sia stata esercitata l’azione penale per taluno dei delitti di cui agli articoli 614 o 633 c.p. e a seguito di provvedimenti giudiziali non sia stato sgomberato l’immobile per cause evidentemente non imputabili al proprietario.
• L’articolo 6 prevede l’abrogazione dell’articolo 11 del decreto-legge 20 febbraio 2017, n. 14, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 aprile 2017, n. 48, in quanto gli interessi degli occupanti abusivi o le esigenze di ordine pubblico non possono prevalere sui diritti di legittimi proprietari, men che meno in un grave periodo di crisi economica e sociale come quello attualmente attraversato.