Immobile con irregolarità edilizie: la responsabilità del mediatore verso l’acquirente

La questione prende le mosse dalla richiesta risarcitoria spiegata dal promissario acquirente di un immobile nei confronti dell’intermediario immobiliare, per non averlo preventivamente e adeguatamente informato sull’esistenza di alcune irregolarità urbanistiche del bene immobile, successivamente acquistato. Il Tribunale, accertata la responsabilità del mediatore ai sensi dell’art. 1759 c.c., lo condannava al pagamento, a titolo risarcitorio, di una somma pari alla provvigione ricevuta dal cliente acquirente.

Proposto appello, la Corte l’aveva accolto affermando che l’irregolarità urbanistica doveva intendersi già conosciuta alle parti siccome descritta nella proposta irrevocabile sottoscritta, nonché presente nella versione sostitutiva del primo preliminare, e che, in ogni caso, tale situazione non avrebbe pregiudicato la commerciabilità dell’immobile.

Il ricorso in Cassazione del promissario acquirente

Visto il contrasto emerso fra il primo ed il secondo pronunciamento, il promissario acquirente decideva di presentare ricorso in Cassazione, affidato a cinque motivi di doglianza. Respinte tre delle questioni sollevate, la Corte di Cassazione ha però accolto, con l’ordinanza n. 11371/2022 del 2 maggio scorso, il primo ed il quinto motivo di impugnazione e, più precisamente, quello che denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., dal momento che la proposta di acquisto specificava sì che era in corso l’aggiornamento catastale e urbanistico dell’immobile, ma ciò non avrebbe potuto equipararsi ad una corretta informazione del compratore delle difformità edilizie, solo successivamente riscontrate. Veniva anche accolta la censura incentrata sulla violazione e falsa applicazione degli artt. 1755 e 1759 c.c., poiché il vincolo derivante dalla proposta d’acquisto e formalizzato nel primo preliminare, era stato poi interamente modificato nel secondo preliminare, visto che l’acquisto si era poi perfezionato oltre un anno dopo.

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Le Cassazione conferma la responsabilità del mediatore inadempiente all’obbligo informativo

Nell’affermare la responsabilità del mediatore immobiliare, la Corte ha fatto esplicito ricorso a quell’orientamento per cui su questa figura, sia quando agisce autonomamente che su incarico ricevuto da una delle parti (mediazione atipica), incombe l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., nel cui ambito rientra anche l’onere di informare adeguatamente le parti di circostanze, conosciute o che avrebbe dovuto conoscere secondo la diligenza propria della professione, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare.

Costui, pur non essendo tenuto (se non per espresso obbligo contrattuale assunto con le parti a svolgere apposite indagini di natura tecnico giuridica), riveste comunque un ruolo che gli consente di effettuare ogni attività necessaria al buon esito dell’affare. Ne consegue – secondo la Corte – la possibilità di configurare, ex art. 1759, comma 1, “la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato”.

Rientrano in questo campo, “le informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all’insolvenza di una delle parti, all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull’immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore” ed in ogni caso tutte quelle circostanze che, in quanto tali, “possono influire sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni”.

Ne consegue che non aver preventivamente informato il promissario acquirente dell’esistenza di irregolarità urbanistiche, non ancora sanate a carico dell’immobile oggetto della promessa di acquisto, e di cui il mediatore poteva sapere con la diligenza conforme al rivestito ruolo professionale, conduce all’affermazione di responsabilità nei confronti del cliente, che potrà essere valorizzata sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.

I principi giuridici sanciti dalla Corte di Cassazione

In conclusione, sono stati quindi enunciati i seguenti principi giuridici a cui la Corte di Appello dovrà attenersi in sede di giudizio di rinvio:

• Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare.
• Allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.