Abitare in un condominio non è sempre facile, soprattutto nel caso in cui sorgano dei problemi strutturali da risolvere.
Una delle domande più frequenti che ci sentiamo porre spesso come legali è: quando c’è un’infiltrazione, chi deve pagare i danni?
Innanzitutto, è necessario individuare il responsabile che, ai sensi dell’art. 2051 c.c., è colui che ha cagionato il danno. Se il danno proviene, dunque, dall’appartamento di un condomino sarà lui a provvedere alla riparazione del danno con conseguente risarcimento a chi è stato leso.
E se l’infiltrazione proviene da parti comuni? In tal caso, il responsabile sarà il condominio stesso che dovrà occuparsi della risoluzione del problema. Ad occuparsene sarà, quindi, l’amministratore di condominio che porrà in essere tutte le azioni necessarie per riparare i danni e risarcire dei danni subiti i condomini che risultano lesi dall’infiltrazione avutasi.
È importante sapere che il condomino proprietario in cui si verifica l’eventuale infiltrazione – e che non è il responsabile – è obbligato a comunicare con urgenza l’accaduto all’amministratore di condominio. L’inattività è considerata come corresponsabilità.
Dopo la segnalazione, quindi la denuncia, di quanto avvenuto si dovrà provvedere al ripristino dei danni. Prima, però, è necessario documentare con foto e dichiarazioni scritte il sinistro, in modo da avere la documentazione necessaria per richiedere l’eventuale risarcimento del danno. Se i danni sono di notevole entità, sarà necessario far periziare l’appartamento da un tecnico abilitato per stabilirne l’esatta somma del risarcimento danni.
Nei casi più complessi, sarà possibile ricorrere al giudizio di un Giudice super partes, che interviene in caso di mancato accordo tra le parti per far ottenere al danneggiato l’equo risarcimento.
In qualsiasi caso, il team legale di Consulcesi & Partners è a tua disposizione per rispondere a tutti i dubbi e fornirti un’assistenza personalizzata.
Molto spesso, i casi più frequenti che si verificano relativamente ai danni causati da infiltrazioni in condominio sono:
È bene, prima di ogni caso, fare una premessa:
La legge esclude il risarcimento danni solo se il danneggiante riesce a provare il caso fortuito.
Per caso fortuito si intende un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile.
Il verificarsi di un fatto che si inserisce improvvisamente nell’azione del soggetto. Tra gli esempi più usuali: un’alluvione che ha cagionato ingenti danni, un evento sismico che, provocando la rottura delle tubature, ha generato il danno da infiltrazioni anche al proprietario dell’abitazione sita al piano inferiore.
È responsabile l’amministratore di condominio nel caso in cui le infiltrazioni siano conseguenti alla sua condotta negligente, non adempiendo ai doveri imposti dall’assemblea o, in generale, dalla legge. Tipico caso è quando, ad esempio, non vengono eseguiti i lavori di ordinaria manutenzione.
La responsabilità è imputabile all’appaltatore quando, invece, i lavori – ad esempio di ristrutturazione – non sono stati eseguiti a regola d’arte, per cui l’edificio risulta danneggiato. Il riferimento va preso in considerazione anche nel caso delle ultime ristrutturazioni promosse dallo Stato per cui sono previsti bonus economici di notevoli entità, secondo regole stabilite.
Il proprietario è responsabile se le infiltrazioni provengono dall’appartamento di proprietà o di chi ci vive, ad esempio l’inquilino.
Se la responsabilità ricade su tutto il condominio, perché ad essere danneggiate sono le parti comuni dell’edificio, allora risultano corresponsabili tutti i condomini, che dovranno farsi carico della manutenzione straordinaria e pagare le spese ognuno per la ripartizione millesimale spettante.
Per i danni da infiltrazione, viene riconosciuta un’autonoma fonte di responsabilità ex art.2051 c.c. che ricorre anche se il danno risulta causato da anomalie o vizi insorti nella cosa prima dell’inizio del rapporto di custodia. Si tratta di una responsabilità di tipo oggettivo in virtù della quale chi agisce ha “solo” l’obbligo di dimostrare il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno. Mentre, al contrario, al custode spetta l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, idoneo a recidere il nesso di causalità tra custodia della res e pregiudizio.
In ogni caso, per avere chiara la soluzione ad ogni problema di infiltrazione, è necessario rivolgersi ad un consulente specializzato che possa indicare il da farsi ed evitare ulteriori e ingenti danni a privati e al condominio stesso.
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