La conformità di un immobile alla normativa edilizia ed ai precetti urbanistici discende dal formale rilascio delle certificazioni urbanistiche da parte delle amministrazioni locali competenti, ciò consente a chiunque di conoscere, in via preventiva rispetto all’eventuale proposta di acquisto, se il bene immobiliare è stato regolarmente costruito, o se i successivi interventi modificativi siano stati realizzati in conformità alle prescrizioni previste dalle leggi e dagli strumenti urbanistici attuati nella zona di interesse.
Ogni trasferimento del diritto di proprietà su una porzione immobiliare necessita, quindi, dell’indicazione sull’atto di vendita degli estremi relativi agli atti amministrativi di conformità urbanistica rilasciati dagli enti competenti.
L’eventuale mancanza di queste indicazioni comporta la nullità dell’atto stipulato, tranne nell’ipotesi in cui ciò non sia dipeso dall’effettiva inesistenza del permesso di costruire, della licenza o della concessione edilizia al momento della sottoscrizione dell’atto. In ogni caso sarà sempre possibile procedere alla sanatoria dell’omissione mediante un atto di conferma, avente la stessa forma del primo, con cui vengono menzionati gli estremi degli atti autorizzativi relativi alla conformità urbanistica.
È buona prassi che le verifiche relative alla regolarità delle certificazioni e dei titoli vengano effettuate, anche per il tramite di uno specifico incarico rilasciato ad un professionista abilitato, già nella fase di accesso alle trattative di acquisto dell’immobile, riducendo così il rischio di incorrere in spiacevoli sorprese.
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Il certificato di agibilità, introdotto con l’art. 24 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6/06/2001 n. 380, è quel documento, rilasciato dalle competenti autorità territoriali, che conferma che l’immobile ed i suoi impianti sono stati realizzati nel rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e di risparmio energetico previste dalla normativa vigente, dando altresì atto della conformità dell’opera al progetto presentato. In sostanza tale documento attesta che l’immobile sia in grado di assolvere alla sua funzione di abitazione.
Pertanto, la mancata acquisizione di questo documento comporta il venir meno di un requisito essenziale del bene immobiliare, da cui deriva una rilevante limitazione in termini di pieno godimento e commerciabilità dello stesso.
La consegna del certificato di agibilità, essendo un documento relativo alla proprietà e all’uso della cosa venduta, rientra fra obbligazioni a carico venditore ai sensi dell’art. 1477 terzo comma del codice civile, per cui, in caso di mancata consegna da parte del legittimo proprietario-venditore, l’acquirente può richiedere sia la domanda di risoluzione del contratto, venendo in rilievo una tipica ipotesi di vendita c.d. aliud pro alio, sia quella di risarcimento del danno, sia sollevare l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 del codice civile.
Questo requisito è tanto più rilevante quanto più l’immobile, oggetto del contratto di vendita, sia da adibire ad abitazione per cui, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, l’omissione incide sulla possibilità stessa di adibirlo legittimamente all’uso contrattualmente previsto.
Colui che acquista ha quindi diritto a ricevere un immobile realizzato in modo pienamente conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità (agibilità), non assumendo alcun rilievo la circostanza che lo stesso risulti concretamente abitato.
La consegna del certificato non può essere sostituita dalla produzione della documentazione attestante la definizione della pratica di condono o di altro, a meno che l’acquirente sia stato reso espressamente edotto delle problematiche urbanistiche gravanti sull’immobile, rinunciando a farle valere.
Si deve altresì ricordare che la risoluzione del contratto non è una conseguenza automatica della mancata consegna del predetto certificato, dovendosi valutare caso per caso se tale condotta integri un inadempimento di tale importanza e gravità da giustificare la risoluzione, considerato che questa omissione può dipendere anche da circostanze che non escludono in modo significativo l’oggettiva attitudine del bene a soddisfare l’interesse dell’acquirente.
Pertanto, qualora sia accertato che l’immobile promesso in vendita presenti tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario siano state sanate, la mancata consegna del certificato non determina la risoluzione del contratto.
Tale omissione integra, comunque, un’ipotesi di inadempimento del venditore che potrà essere oggetto di formale richiesta di risarcimento dell’acquirente consistente nella ridotta commerciabilità del bene, a meno che non abbia espressamente rinunciato, in sede di stipula del contratto di compravendita, al requisito dell’abitabilità o esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.
Una volta dimostrato l’inadempimento imputabile al venditore, l’azione di risarcimento del danno conseguenziale potrà essere quindi liquidata secondo il criterio equitativo, tenendo conto del minore valore di scambio del bene e/o dei costi sostenuti per procurare l’agibilità dell’immobile.