In questo articolo ci concentriamo sugli interventi di manutenzione e ristrutturazione del condominio, con un approfondimento sul mondo delle agevolazioni che si possono ottenere grazie al Superbonus 110% e al ruolo che l’amministratore di condominio ha in questi ambiti, verso i quali i consulenti di Consulcesi and Partners sono particolarmente attenti e preparati.
La prima cosa da sapere è che l’amministratore di condominio può essere ritenuto responsabile per la mancata fruizione dell’agevolazione. Da qui, il dovere di seguire in prima persona gli interventi sulle parti comuni dell’edificio ed eseguire gli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale.
Per giurisprudenza consolidata, la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del condomino comporta la responsabilità dell’amministratore di condominio, se è dimostrato che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento (cfr. sent. Corte di Cassazione n.22343 del 26/09/2017 e n.11548 del 14/05/2013).
Unica soluzione è seguire l’intero iter di realizzazione degli interventi e della richiesta del beneficio fiscale, avendo piena cognizione delle varie fasi e procedure previste ex lege.
Per non incorrere in eventuali ricorsi da parte dei condomini, contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e, infine, nella responsabilità per la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale, l’amministratore di condominio deve procedere a dei passaggi obbligati.
Prima di ogni cosa, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di convocare l’assemblea condominiale ogni qualvolta si renda necessaria la pronuncia da parte dei condòmini per l’avvio e lo svolgimento dei lavori e per la gestione della richiesta di agevolazione fiscale.
Soprattutto per le parti comuni dell’edificio, è opportuno che l’amministratore segua i rapporti con le imprese e i tecnici coinvolti. Inoltre, è importante e necessario che proceda alla verifica dello studio di fattibilità, all’individuazione dei requisiti dell’impresa appaltatrice, alla gestione dei rapporti con l’impresa anche ai fini dello sconto in fattura o della cessione del credito d’imposta, al pagamento dell’impresa su affidamento del condominio. Eventualmente, l’amministratore può anche assumere il ruolo di Responsabile dei Lavori, salvo nomina di un soggetto diverso.
Nell’ambito dei lavori su parti comuni dell’edificio condominiale, l’amministratore è anche tenuto ad acquisire le documentazioni da allegare alla domanda di agevolazione fiscale. Alcune di queste vengono prodotte da tecnici abilitati, come nel caso dell’asseverazione per gli interventi di efficientamento energetico e dell’asseverazione per gli interventi antisismici. Vi è anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, ai fini dell’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura che può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti.
L’amministratore di condominio rientra, inoltre, tra i soggetti a cui è assegnato il compito di inviare all’Agenzia delle entrate la “Comunicazione dell’opzione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, rischio sismico, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica”, per l’esercizio dell’opzione per la cessione o per lo sconto in alternativa alle detrazioni spettanti nella misura del 110 %, sempre in riferimento agli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale. L’amministratore può adempiere al compito direttamente, oppure avvalendosi di un intermediario.
Entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese affrontate dal condominio per gli interventi rientranti nel Superbonus, come le altre spese per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni, devono essere comunicati gli importi dall’amministratore di condominio all’Amministrazione finanziaria.
L’amministratore deve conservare tutta la documentazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio condominiale per esibirla in caso di verifiche da parte dell’Agenzia delle entrate. Tra i documenti da conservare, vi sono soprattutto quelli di natura fiscale: ricevute e fatture passive a dimostrazione della realizzazione dei lavori; dati e visura catastale dell’edificio interessato dall’intervento; contabili e ricevute bancarie a riprova dell’avvenuto pagamento delle spese fatturate.
Ciò che può salvare l’amministratore di condominio da eventuali liti giudiziarie per responsabilità dovute ad inadempienze ed eventuali danni è certamente la conoscenza certosina del regolamento relativo agli incentivi e alle agevolazioni previste per il Superbonus 110%. Per conoscere in maniera più approfondita e dirimere ogni dubbio sulla normativa, non esitare a contattare il team legal di Consulcesi & Partners.
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